Hvornår har udlejer krav på at komme ind i lejemålet?

Jan Blicher Grunnet

Advokat

Dato:
10-05-2022

Det er vigtigt at kende reglerne om, hvornår udlejer har ret til adgang til lejemålet og hvornår lejer skal acceptere adgangen. 

Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. 

Dog skal det erindres, at udlejeren (der ejer lejligheden) overdraget brugsretten til lejligheden til lejer for en månedlig leje. Når lejer har fået brugsrettighederne til lejemålet, kan udlejer ikke længere anvende lejligheden.

Lejeren har fået en eksklusiv brugsret til lejemålet. Som udgangspunkt har udlejeren har derfor ikke adgang til det lejede, medmindre det konkret er aftalt med lejeren, at udlejeren må komme ind i lejemålet. Dog er det i nogle situationer nødvendigt, at udlejeren kan få adgang, selvom lejeren ikke ønsker at give adgang til lejemålet. 

Det er derfor fastsat, at udlejeren har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

Muligheden for adgang omfatter udlejeren og enhver person, som udlejeren giver fuldmagt hertil. Det kunne eksempelvis være administrator, vicevært, håndværkere og lignende personer. Når vi taler om lejemålet, så er der tale om alle de dele af ejendommen, som lejeren har eksklusiv brugsret, og det kan også være kælder- og loftsrum.

Det skal erindres, at udlejer frit kan sælge lejemålet. Den nye ejer skal selvfølgelig overtager og overholde lejeaftalen, som kører videre i uændret omfang. Lejer har beholder de samme rettigheder overfor den nye ejer, som lejeren havde overfor den tidligere udlejer.

Udlejer har som udgangspunkt ikke ret til at have en nøgle til lejemålet. Det er dog muligt at aftale i lejekontrakten, at udlejer har en nøgle og selv må skaffe sig adgang til lejemålet.

Udlejeren har ret til at få adgang til det lejede ved udførelse af nødvendige arbejder, herunder både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, aflæsning af målere og som led i udlejerens tilsyn med ejendommen.

Udlejer har ret til at skaffe sig adgang til lejemålet, når forholdene kræver det. Det kan være ved ved en utæt vandinstallation, som laver skader på ejendommen. Det kan også være ved situationer, som forårsager gener for andre lejere eller risiko for skade. 

Der er tale om situationer, hvor der er betydelig risiko for skader på ejendommen eller personer, hvis udleje-ren ikke hurtigt får adgang til det lejede. Det kan eksempelvis være ved brud på forsynings- eller afløbsrør, samt skader på klimaskærmen, der vil medføre yderligere skade på ejendommen.

I sådanne helt særlige tilfælde kan udlejer skaffe sig adgang til lejemålet, uden først at varsle det overfor lejer.

Er der en konkret begrundet mistanke om, at der er risiko for skader på ejendommen, har udlejeren ret til at få adgang til lejemålet. En begrundet mistanke kan komme fra andre lejere i ejendommen om lugtgener, fugt el. lign. Udlejeren har også mulighed for at få adgang for at tjekke, om lejeren har overholdt et vedligeholdelsespåbud.

Udlejeren har dog ikke ret til at få adgang for overordnet se, om lejeren overholder reglerne for lejefor-

holdet. Det kunne eksempelvis være reglerne om indvendig vedligeholdelse eller renholdelse.

Det skal dog erindres, at selvom udlejeren har ret til at få adgang til lejemålet, kan udlejeren dog ikke få adgang til det lejede uden lejerens medvirken. Det er kun ved helt særlige omstændigheder, at udlejeren kan skaffe sig adgang. Det kan eksempelvis være, når lejeren er bortrejst, og der foreligger en tvingende grund. En tvingende grund kunne være oversvømmelse eller brand.

Vil lejeren ikke give adgang til det lejede, når udlejeren har ret til det, kan udlejeren gå til fogedretten og skaffe sig adgang.

Og det er væsentligt at erindre, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor udlejeren har ret til adgang. 

Det er vigtigt, at det er nødvendigt for udlejer, Det er udlejer, der skal bevise, at det er nødvendigt for ham, at få adgang til lejemålet. Skaffer udlejer sig uberettiget adgang til lejemålet, kan der i værste fald være tale om ulovlig indtrængen, hvilket er strafbart efter straffeloven

Det er ikke en nødvendigt, at lejer er hjemme i lejemålet. Og det er netop ofte fordi lejer ikke er hjemme, at det er nødvendigt, at udlejer skaffer sig adgang til lejemålet.

Er der tale om den situation, hvor lejer er hjemme, og lejer nægter, at udlejer får adgang til lejemålet, kan udlejer gå til fogedretten og skaffe sig adgang til lejemålet. Det vil så være lejer, som i sidste ende skal bære udgifterne i det tilfælde udlejeren havde krav på adgang til lejemålet.

6 ugers varsel 

I de situationer, hvor det ikke er tvingende nødvendigt for udlejer at få adgang til lejemålet skal der varsles overfor lejer med enten 6 uger eller 3 måneder. Det afhænger af omfanget af de arbejder, som der skal foretages på ejendommen. 

Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Der er ikke formkrav til udlejerens varsel. Dog skal udlejeren bevise, at der er varslet korrekt adgang til lejemålet. Varslet bør indeholde oplysninger om hvad der skal ske og dermed info om hvornår, hvorfor og hvem lejeren skal give adgang til lejemålet. Samtidigt bør det oplyses, hvilke konsekvenser det har for lejeren, hvis lejeren ikke giver adgang.

Når det skal afgøres, om arbejderne er til væsentlig ulempe for lejeren, må der ses på omfanget og længen af arbejderne og hvordan det påvirker lejerens brugsret. I denne sammenhæng kan ses på, om arbejderne medfører, at lejeren skal være uden installationer og funktioner i en kortere eller længere periode. Det har også betydning, hvornår arbejderne udføres i løbet af året. Som eksempel kan nævnes, at det kan være mere indgribende at leve uden varme i lejemålet om vinteren end om sommeren. Arbejder 

Arbejde på varmeinstallationer i sommerperioden eller i kælderrum er eksempler på arbejder, der typisk vil kunne foretages med 6 ugers varsel.

Det skal huskes, at udlejerskal gennemføre arbejderne med mindst mulig gene for lejeren og uden afbrydelse. Ved gennemgribende arbejder kan der være en forpligtelse for udlejer til at skaffe lejer en midlertidig bolig som er erstatning. 

Udlejers ret til at foretage forandringer er heller ikke ubegrænset. I den sidste ende vil det være op til en dommer at beslutte, hvorvidt udlejer har ret til at foretage de varslede arbejder.

3 måneders varsel - Vedligeholdelse og forbedringer

I den situation, hvor det ikke er tvingende nødvendigt for udlejer, at få adgang til lejemålet, og der skal foretages vedligeholdelsesarbejder eller forbedringer, skal udlejer varsle forbedringsarbejderne overfor lejer med mindst 3 måneders varsel, når arbejderne vil være til væsentlig ulempe for lejeren.

Udskiftning af eksempelvis køkken og bad samt udskiftning af varmeinstallationer om vinteren er eksempler på arbejder, der alene vil kunne foretages med 3 måneders varsel.

I den situation, hvor udlejeren varsler adgang med for kort varsel, har udlejeren ikke ret til at få adgang til lejemålet. Her bliver udlejeren nød til at varsle adgang på ny med de ulemper, det kan medføre for arbejdsprocessen.

Uden afbrydelse 

Arbejdet skal udføres af udlejeren uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Lejeren kan i nogle tilfælde kræve forholdsmæssigt afslag og i andre tilfælde erstatning, hvis udlejere udviser forsømmelighed ved arbejdets udførelse.

I de tilfælde, hvor lejemålet er opsagt af enten lejer eller udlejer, skal der findes en ny lejer til lejligheden. 

Udlejer har ret til at få adgang til lejligheden for at vise den frem for en ny lejer.

Lejer skal give udlejer adgang ”mindst to timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.”

Hvis lejer nægter at give udlejer adgang til at fremvise lejligheden vil det være muligt for udlejer at ophæve lejeaftalen og få fogedrettens hjælp til at udsætte lejer af lejemålet. Yderligere vil udlejer i nogle tilfælde kunne rejse et erstatningskrav mod lejeren, hvis lejerens afvisning har medført, at udlejer ikke kan få lejligheden udlejet så hurtigt, som det ellers måtte forventes.

I det tilfælde, hvor udlejer ønsker at sælge ejendommen, har udlejer også ret til at fremvise lejligheden for en eventuel køber. 

Ophævelse af lejeaftalen

Udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor udlejeren har ret til adgang. Læs mere i denne artikel her, som vedrører LL § 182, stk. 1, nr. 3.

Der findes også særlige regler i LL § 126, stk. 2, og § 186, stk. 1, om udlejerens adgang til det lejede ved henholdsvis installation af varmeanlæg og fremvisning i forbindelse med lejerens fraflytning.