Passivitet og forældelse

Du skal altid være opmærksom på de generelle regler om passivitet og forældelse, eftersom du ellers kan miste dit krav på betaling eller muligheden for at gøre dine - ellers berettigede - indsigelser gældende. Passivitet og forældelse har indvirkning på dit erhvervslejeforhold, selvom der er fastsat specifikke regler i erhvervslejeloven og din erhvervslejekontrakt. Reglerne findes blandt andet i forældelsesloven og på baggrund af almindelige retsgrundsætninger fastsat i medfør af retspraksis. Reglerne har ligeledes indvirkning på boliglejeforhold. 

Derfor vil du ikke altid kunne få gennemført et krav om tilbagebetaling ved domstolene eller gøre indsigelser gældende, hvis du har udvist passivitet. Omvendt kan du naturligvis altid gøre gældende, at der er udvist  passivitet i det tilfælde, hvor der overfor dig igennem længere tid ikke er reageret. Derfor skal både udlejer og lejer i erhvervslejeforhold være opmærksomme på, at selvom der er specifikke regler i erhvervslejeloven og lejekontrakten, har de almindelige aftaleretlige regler og principper også væsentlig betydning for muligheden for at gøre sine ellers berettigede krav og/eller indsigelser gældende i erhvervslejeforholdet. 

Erhvervslejeloven indeholder eksempelvis visse bestemmelser om frister, formkrav, indsigelser og reklamation. Her kan reglerne om passivitet trumfe og sætte reglerne ud af kraft. Men der er også mange situationer, hvor erhvervslejeloven ikke regulerer det pågældende forhold, og her anvendes almindelige aftale- og formueretlige regler og principper for at afgøre, hvad der er det juridisk korrekte.

Forældelse

Det er udgangspunktet i erhvervslejeretten, at forældelseslovens almindelige regler finder anvendelse i erhvervslejeforholdet. Der gøres naturligvis undtagelse, hvis der indenfor erhvervslejelovgivningen findes en specifik lovbestemmelse, som regulerer netop det omhandlede forhold.

Dermed er udgangspunktet, at der gælder en almindelig forældelsesfrist på 3 år for alle krav og indsigelser. I tillæg hertil gælder der en absolut forældelsesfrist på 10 år. 

I erhvervslejeforhold er den almindelige forældelsesfrist på 3-år typisk relevant ved ved følgende forhold: 

• Efteropkrævning eller tilbagebetaling af leje, herunder ved beregningsfejl; 
• Nettoprisindeksreguleringer, læs mere her om nettoprisindeksreguleringer her;
• Tilbagebetaling af ugyldige trappelejereguleringer, og
• Ulovligt opkrævede beløb i tillæg til huslejen, som eksempelvis trappevask, opkrævningsgebyr, renovationsbidrag, acontobidrag mv.  

Det er udgangspunktet, at forældelsen afbrydes, når skyldneren udtrykkeligt eller ved sin handlemåde erkender sin forpligtelse. 

Samtidigt er det også udgangspunktet, at forældelsen kan afbrydes, når der foretages retslige skridt mod skyldneren med henblik på at erhverve dom, betalingspåkrav påtegnet af fogedretten, voldgiftskendelse eller anden bindende afgørelse, der fastslår fordringens eksistens og størrelse. I denne relation er det også en betingelse, at kravet forfølges og disse skridt foretages inden for rimelig tid, herunder sagens indbringelse for nævnet, indlevering af stævning mv.

Passivitet

Generelt (ikke lovbestemmelser) — passivitet 

Selvom kravet ikke er forældet efter forældelseslovens bestemmelser - hvor alle krav som udgangspunkt forældes efter 3 år - kan kravet på (tilbage)betaling af et beløb eller fremsættelsen af indsigelser eller muligheden for at opsige/ophæve bortfalde ved passivitet.

I det tilfælde, hvor en lejer hver måned i flere år har betalt et beløb, vil der ofte heri - på grund af de facto betalingerne - ligge en faktisk anerkendelse af, at beløbet er berettiget opkrævet af udlejer. Lejer forventer at skulle betale beløbet for brugen af ejendommen, mens udlejer forventer at modtage det som en del af indtjeningen. Begge parter har indrettet sig på den foreliggende situation.

Såfremt det senere hen erfares, at beløbet ikke lovligt kunne kræves betalt, vil lejer og/eller udlejer ofte være afskåret fra at kræve de for meget betalte beløb tilbage eller efteropkræve beløbene. Der statueres passivitet i forhold til de betalinger, som allerde er sket og der gives ofte heller ikke mulighed for regulering med tilbagevirkende kraft.

Derimod ses retspraksis ofte at tillade, at betalingen reguleres med virkning for fremtiden, hvilket afhængig af situationen kan medføre en forhøjelse eller nedsættelse af betalingen i erhvervslejeforholdet.

Erhvervslejeloven / Lovbestemmelser - passivitet 

Selvom erhvervslejeloven indeholder frister, som parterne skal overholde, bliver disse frister i nogle tilfælde - hændeligt, undskyldeligt eller på grund af uvidenhed - overskredet. For eksempel kan en udlejer komme til at forsømme at anlægge boligretssag indenfor tidsfristen, efter at lejeren rettidigt har afgivet protest mod en varslet lejeforhøjelse, eller en lejer undlade at gøre indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse, som i erhvervslejeloven. Men hvis fristerne overskrides, kan kravet normalt ikke gennemføres i overensstemmelse med det varslede. Dette kan have store konsekvenser for parterne, så det er vigtigt at være opmærksom på fristerne i erhvervslejeloven og erhvervslejekontrakten.

Hvis fristerne i erhvervslejeloven overskrides, kan der normalt ikke dispenseres herfra på grund af undskyldelige eller hændelige omstændigheder. Derimod kan der som regel rådes bod på forholdet forstået på den måde, at det er muligt at starte processen forfra. Det kunne være afgivelse af en ny varsling, hvorved processen startes forfra. Hvis udlejeren har forsømt at anlægge boligretssagen, kan udlejer varsle på ny og anlægge retssag, hvis lejeren protesterer igen.

Som eksempel kan fremhæves en retssag fra boligretten. I denne sag havde en udlejer købt en udlejningsejendom i 1986. Udlejeren varslede en lejeforhøjelse i 1988 på baggrund af forbedringer, som var blevet gennemført af den tidligere ejer og udlejer i 1977. Der var således tale om en varsling af en lejeforhøjelse 11 år efter afslutningen af forbedringerne. Boligretten afgjorde, at kravet om lejeforhøjelse var forældet, da den tidligere ejer vidste, at der var tale om forbedringer, som berettigede til lejeforhøjelse, men der ikke blev krævet forbedringsforhøjelse, da det var muligt. Forældelsesfristen begyndte at løbe fra det tidspunkt, hvor kravet om lejeforhøjelse kunne have været fremsat.

Der er også en sag fra landsretten, som kan illustrere problemstillingerne om passivitet. I erhvervslejeloven findes der regler om, at udlejeren skal nedsætte lejen, hvis skatter, afgifter, bidrag eller lignende bliver reduceret. Det er muligt at fravige disse regler ved aftale mellem udlejer og lejer, hvilket bør fremgå af erhvervslejekontrakten. Udlejer havde hævet lejen løbende fra 1975 til 1987 på grund af stigninger i skatter og afgifter. Lejeren blev opmærksom på, at skatter og afgifter var blevet nedsat i 1982 og krævede derfor tilbagebetaling af for meget betalt leje. Landsretten fastslog, at lejeren havde haft mulighed for at rejse kravet i 1982, da der var sket fald i skatter i forbindelse med overgang til kontantvurdering. Lejeren havde selv kendskab til området, og hvis kravet var blevet rejst på det tidspunkt, ville udlejeren have modsvaret med at bringe en ikke anvendt pristalsregulering i anvendelse. Lejeren havde derfor udvist passivitet og mistede derfor retten til at kræve tilbagebetaling ved at undlade at rejse betalingskravet tidligere.

Endelig kan nævnes en anden retssag. Her havde en lejer haft et lejemål siden 1980. I perioden fra 1980 til 1987 var lejen blevet forhøjet 11 gange. Alle forhøjelserne var ugyldige, eftersom de ikke var sket i overensstemmelse med reglerne i loven. Ved afgørelsen blev det fastslået af landsretten, at lejeren havde udvist passivitet, og derfor blev lejerens krav på tilbagebetaling kun imødekommet for de to seneste lejeforhøjelser.