Lejelovens § 69, stk. 3

Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen. Sker dette ikke, vil udlejeren kunne gøre indsigelse, og får udlejeren efter indsigelsen stadig ikke en kopi, vil udlejeren være berettiget til at ophæve lejemålet, hvilket vil få konsekvenser for både fremlejegiver og fremlejetager. Ved delvis fremleje er reglen, at højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum må være udlejet til fremleje, og samtidig må antallet af personer i lejligheden ikke overstige antallet af beboelsesrum.

 

Lejelovens § 69, stk. 1

Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. Mens man som lejer rimelig frit kan beslutte sig for at lave delvis fremleje, er reglerne noget strengere, hvis man vil lave fremleje af hele lejligheden og på den måde helt overlade brugen af det lejede til andre. Her gælder det nemlig, at fremleje af hele lejligheden kun må være i en begrænset periode, og samtidig skal begrundelsen for fremleje bunde i lejerens personlige forhold, hvilket kan omfatte ting som arbejde, sygdom og studieophold.

 

Lejelovens § 70, stk. 1

En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign. Ligesom det er ved delvis fremleje, vil udlejeren ved fremleje af hele lejligheden kunne ophæve lejekontrakten, hvis lejeren ikke lever op til de krav, der er ved fremleje af hele lejligheden, og hvis misligholdelsen af lejeaftalen anses som væsentlig.

TBB2016.91

Østre Landsrets dom af 2. oktober 2015

Resume: Fremlejeren, FL, fremlejer to værelser ud til fremlejetageren, FT. Dette sker uden at udlejeren, U, bliver underrettet om dette, og samtidig bliver der mellem FL og FT ikke oprettet en skriftlig kontrakt. FL opsiger fremlejemålet med FT, men FT flytter ikke ud, og derfor opsiger FL igen fremlejemålet med FT. I mellemtiden finder U ud af, at FL fremlejer to værelser. Derfor sender U et påkrav til FL, hvori der står, at U skal have en underskrevet kontrakt i forbindelse med FL’s fremleje til FT. FL sender, sammen med en kontrakt uden FT’s underskrift, de opsigelser, som FL har afgivet over for FT. Herefter ophæver U lejemålet, da kontrakten ikke er underskrevet af både FL og FT.

Landsrettens dom: Landsretten finder, at påkravet fra U opfylder betingelserne i lejelovens §93, stk. 1, litra f. FL skal inden fremlejeperiodens begyndelse have sendt en kopi af lejeaftalen mellem FL og FT til U. Dette sker ikke, og FL har dermed ikke overholdt lejelovens §69, stk. 3. Imidlertid får U kopier af de opsigelser, som FL afgiver til FT. Da opsigelserne er foretaget, inden der kommer et påbud fra U, findes det derfor ikke rimeligt, at U ophæver lejemålet med FL.

Konklusion: Uanset om fremlejen er hel eller delvis gælder det, at der skal indgås en skriftlig kontrakt mellem fremlejegiver og fremlejetager, og udlejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse, have en kopi af denne. Opfylder fremlejegiveren ikke dette krav, kan det medføre, at udlejeren ophæver lejekontrakten. Ved delvis fremleje, må man højst udleje halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, samtidig med at antallet af personer i lejligheden ikke må overstige antallet af beboelsesrum. Ved fremleje af hele lejligheden er der strengere krav. Her må fremlejen kun være i en begrænset periode, samtidig med at begrundelsen for fremleje skal bunde i fremlejegiverens personlige forhold.

 

Lejelovens § 71, stk. 1

Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 69 og § 70 benytter det lejede.Da denne regel er fravigelig, betyder det, at man som udlejer og fremlejegiver kan aftale, at grundlaget for erstatningsansvar skal være et andet end uforsvarlig adfærd. Aftales andet ikke i lejekontrakten, vil reglen om uforsvarlig adfærd være den gældende.

U.2010.777

Højesterets dom af 9. december 2009

Resume: U, ejer 25 lejligheder i en stor ejendom hvoraf lejerne, L, lejer to af dem. U’s lejligheder er del af en ejerforening, E, hvor det ikke er tilladt at holde husdyr, og samtidig er der regler for, hvad der må kastes i toiletkummen. Selvom der er forbud mod hunde, har L alligevel hunde i lejlighederne. E finder ud af, at L har hunde i lejlighederne, og kræver, at U ophæver lejeaftalen. Efter lejeophævelse er der flere problemer med L’s lejligheder. Der skal gøres rent efter hundene, og ligeledes har L kastet kaffefiltre i toilettet, så afløbsrøret stopper til. E har herefter udgifter til rengøring efter hunde og rensning af afløbsrør. Udgifter E kræver, at U skal hæfte for, da det er U, som har lejet lejlighederne ud til L.

Landsrettens dom: Lejerne, L, af ejerlejlighederne, har ved tilsidesættelse af husordenen handlet uforsvarligt og påført udgifter for E. Havde U selv været lejer i lejligheden, ville U være erstatningsansvarlig for den skade, som var forvoldt af ham selv, eller som var forvoldt af personer, der benyttede det lejede i kraft af reglerne om fremleje jf. lejelovens §§25 og 71. Ud fra de samme principper må U være erstatningsansvarlig over for E. Højesteret stadfæster dommen.

Fremlejer man som fremlejegiver ulovligt sin lejlighed, vil man som fremlejegiver også blive erstatningsansvarlig for fremlejetagerens hændelige skader og ikke kun den uforsvarlige adfærd. Medmindre det kan bevises, at skaden ikke er opstået på baggrund af fremlejeforholdet. Det gælder yderligere, at fremlejegiveren er ansvarlig for at sikre, at fremlejetageren overholder ejendommens regler. Det vil sige de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

 

Lejelovens §71, stk. 2

Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Når fremlejegiveren skal sikre forsvarligt brug af det lejede, betyder det, at det er fremlejegiverens ansvar, at fremlejetageren betaler husleje til tiden, og yderligere at fremlejetageren behandler fremlejemålet ordentligt. Er dette ikke tilfældet, kan udlejeren ophæve lejeaftalen med fremlejegiveren som følge af fremlejetagerens uforsvarlige brug af det lejede.

Som fremlejegiver skal man ligeledes være opmærksom på, at man kan blive erstatningsansvarlig for installationer, som fremlejetageren laver i fremlejemålet.

 

Lejelovens §71, stk. 3

Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 29, stk. 10, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

Dette kan være installationer som fjernsyns- og radioantenner, der kan give andre signaler end dem, udlejeren kan tilbyde. Ved fremlejetagerens egne installationer skelner man ikke mellem, om fremlejetageren har optrådt uforsvarligt, eller om skaden er opstået hændeligt. I begge tilfælde vil fremlejegiveren være erstatningsansvarlig, hvis der opstår skader.

Konklusion: Fremlejer man som fremlejegiver sin lejlighed, er udgangspunktet, at man som fremlejegiver er erstatningsansvarlig for de skader, fremlejetageren laver ved uforsvarlig adfærd. Fremlejer man som fremlejegiver ulovligt sin lejlighed, vil man som fremlejegiver også blive erstatningsansvarlig for fremlejetagerens hændelige skader. Det gælder yderligere, at fremlejegiveren er ansvarlig for at sikre, at fremlejetageren overholder ejendommens regler. Er dette ikke tilfældet, kan udlejeren ophæve lejeaftalen med fremlejegiveren som følge af fremlejetagerens uforsvarlige brug af det lejede. Som fremlejegiver skal man ligeledes være opmærksom på, at man kan blive erstatningsansvarlig for installationer, som fremlejetageren laver i fremlejemålet. Ved fremlejetagerens egne installationer skelner man ikke mellem, om fremlejetageren har optrådt uforsvarligt, eller om skaden er opstået hændeligt. I begge tilfælde vil fremlejegiveren være erstatningsansvarlig, hvis der opstår skader.