Huslejenævnet eller Boligretten
I retten med vores advokat Jan Blicher Grunnet, som vandt sagen for byretten og igen for landsretten. I landsretten skal man have kappe på, men det er ikke som i England med parykker.
Huslejenævnet eller Boligretten
Det er virkelig vigtigt, at du anlægger sagen om lejemålet det rigtige sted. Det kan være Huslejenævnet, Boligretten, Ankenævnet, Beboerklagenævnet eller andre alle instanser, der behandler konflikter mellem lejer og udlejer. Her er en komplet guide til dig, så du får gjort det rigtigt.
Samtidigt kan du risikere, at retten afviser sagen, hvis du indbringer den det forkerte sted. Og så kan du blive udsat for passivitet og forældelse, hvilket du kan læse mere om her.
Det er nemlig normalt ikke muligt at indbringe sager, hvor huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse, for boligretten i første omgang. Hvis dette sker kan sagen afvises.
De fleste tvister om lejeforhold bliver ikke indbragt for boligretten i første omgang, men bliver i stedet behandlet af kommunens huslejenævn eller beboerklagenævn. Hvis der stadig er uenighed efter afgørelsen fra huslejenævnet eller beboerklagenævnet, kan sagen indbringes for boligretten.
Huslejenævnet
Lejetvisten skal typisk indbringes for Huslejenævnet. Som dermed er første instans, der behandler tvisten mellem lejer og udlejer. Både lejeren og udlejeren kan indbringe en sag for Huslejenævnet.
Forinden skal det afklares, om det er en sag, som falder under huslejenævnets kompetence.
Huslejenævnet behandler konflikter, som opstår mellem lejer og udlejer på det private boligmarked i sager, der er omfattet af lejeloven.
Hvilke sager skal for Huslejenævnet?
De typiske sager, som Huslejenævnet kan behandler er sager om:
- Huslejens størrelse
- Udlejers manglende iagttagelse af vedligeholdelsespligten
- Udlejers varsling af lejeforhøjelse
- Vand- og varmeregnskaber
- Overtrædelse af husorden
- Istandsættelse ved fraflytning
- Depositum og forudbetalt husleje
- Mangler ved lejemålet som f.eks. skimmelsvamp
Hvis sagen ikke falder ind under huslejenævnets kompetence kan sagen som udgangspunkt indbringes for Boligretten.
Eksempler på sager, som Huslejenævnet kan behandle, er lejepris, manglende vedligeholdelse, huslejestigning, vand- og varmeregnskaber, overtrædelse af husorden, istandsættelse ved fraflytning, depositum og forudbetalt husleje samt mangler ved lejemålet, såsom skimmelsvamp.
Huslejenævnets kompetenceområde omfatter private boliglejerelationer, der er omfattet af lejeloven. Det er dog ikke alle typer af sager, der kan behandles af Huslejenævnet. De mest almindelige typer af sager, som Huslejenævnet kan træffe afgørelse i, er sager om huslejens størrelse, udlejers manglende vedligeholdelsespligt, varsling af lejeforhøjelse, vand- og varmeregnskaber, overtrædelse af husorden, istandsættelse ved fraflytning, depositum og forudbetalt husleje, samt mangler ved lejemålet såsom skimmelsvamp. Det er vigtigt at bemærke, at Huslejenævnet kun kan behandle sager, der falder inden for deres kompetenceområde, mens sager uden for dette område skal indbringes for Boligretten, som beskrives nærmere i afsnittet om denne instans. Inden en sag indbringes for Huslejenævnet eller Boligretten, forventes det, at lejer og udlejer har forsøgt at løse problemet gennem dialog. Det er ikke muligt at indbringe en sag på baggrund af et potentielt problem.
Indbringelsen for huslejenævnet
Du skal undersøge hvilket huslejenævn du skal indbringe sagen for. Du skal nemlig finde det huslejenævn i den kommune, hvor er beliggende.
Derfor skal du være opmærksom på, at der ikke er ét landsdækkende Huslejenævn. I stedet er der et nævn tilknyttet hver enkelt kommune eller i nogle tilfælde flere kommuner.
Skriftlighed
Din klage skal være skriftlig og beskrive, hvad sagen drejer sig om. Du bør vedhæfte relevant dokumentation, såsom din lejekontrakt og eventuel mailkorrespondance mellem udlejer og lejer.
Anke
Huslejenævnets afgørelse er ikke endelig. Hvis udlejer eller lejer er utilfreds med huslejenævnets afgørelse, kan vedkommende anke sagen til Boligretten. Der er en frist på 4 uger fra den dato, hvor Huslejenævnet meddeler udlejer eller lejer sin afgørelse for at anke sagen til Boligretten.
Hvis du ønsker at indbringe en sag for Huslejenævnet, anbefales det, at du besøger hjemmesiden for det nævn, der er tilknyttet ejendommens placering, hvor du kan finde mere information om betingelserne for indbringelsen og sagsbehandlingen i den pågældende kommune.
Fra Retten på Frederiksberg med vores advokat Jan Blicher Grunnet, som vandt sagen.
Boligretten
Tvister om lejeforhold kan kun indbringes for Boligretten, hvis sagen ikke (først) kan behandles af huslejenævnet (eller ankenævnet i Københavns Kommune).
Således er det kun lejetvister omfattet af lejeloven, som ikke kan behandles af huslejenævnet (eller Ankenævnet i Københavns Kommune), som indbringes for boligretten.
Hvilke sager skal for Boligretten?
Boligretten tager sig af mere komplekse sager såsom:
- Opsigelse og ophævelse af lejemål
- Fejl og mangler i den lejede bolig
- Uoverensstemmelser efter at lejeaftalen er udløbet og
- Komplicerede sager, som kræver bevisførelse (Huslejenævnet afviser sagen og den skal indbringes for Boligretten).
- Anke-instans for afgørelser fra Huslejenævnet, Beboerklagenævnet eller Ankenævnet.
Boligretten tager sig af komplekse sager, hvor der kræves egentlig bevisførelse. Disse sager kan ikke behandles af Huslejenævnet, Beboerklagenævnet eller Ankenævnet. Huslejenævnet afviser sagen og den skal indbringes for Boligretten.
Desuden fungerer Boligretten som anden instans, hvis en af parterne er utilfreds med afgørelsen fra enten Huslejenævnet, Beboerklagenævnet eller Ankenævnet.
Fogedretten - som også henhører under Byretten (Boligretten er en del Byretten) - har stadig ret til at gennemføre en udsættelse af et lejemål, der er blevet ophævet på grund af lejerens overtrædelse af god skik og orden. Fogedrettens adgang til at gennemføre en umiddelbar fogedforretning er ikke begrænset.
Huslejenævnets afgørelser uden for området dækkende København kan direkte ankes til Boligretten. Derimod skal Huslejenævnets afgørelser i København indbringes for Ankenævnet og først derefter kan sagen ankes til Boligretten. Således er det anderledes i København end resten af landet, eftersom det i København er Ankenævnet, der håndterer de ovennævnte ankesager.
Fremlejeforhold
Ovenstående gælder også for tvister om fremlejeforhold.
Hvis der opstår konflikter om lejeforhold, inklusive udlejning af lejemål til en tredjepart, kaldet fremlejeforhold, så kan afgørelser truffet af huslejenævnet i andre byer end København blive anket til boligretten. I København kan afgørelser truffet af huslejenævnet ankes til ankenævnet, og hvis man er uenig i ankenævnets afgørelse, kan man anke den videre til boligretten. Derudover kan sager, hvor huslejenævnet har beføjelse til at træffe afgørelse, ikke indbringes for boligretten i første omgang, medmindre der er en særlig undtagelse.
Aftale
Hvis der opstår en konflikt om et lejeforhold, kan parterne aftale at indbringe tvisten direkte for boligretten, uden at skulle igennem huslejenævnet eller ankenævnet i København. Dette gælder dog kun, hvis der allerede er en tvist mellem parterne. Det er stadig muligt for fogedretten at gennemføre en umiddelbar fogedforretning vedrørende en opsigelse af et lejemål, der skyldes lejerens overtrædelse af god skik og orden.
Hvis der opstår en tvist, kan parterne også aftale, at sagen kan behandles direkte i boligretten uden at gå igennem huslejenævnet eller ankenævnet i Københavns Kommune først.
Boligretten
Boligretten udgør en specifik del af byretten og håndterer sager relateret til leje af boliger eller andre former for beboelse, såsom lejligheder, villaer, sommerhuse og garager. Det er vigtigt at bemærke, at boligretten ikke tager sig af sager vedrørende ubebyggede eller landbrugsarealer.
Læs mere her om, hvordan retssager fungerer og forløber.
Afgørelser som er interessante
Adgangsnægtelse
TBB2023.79.ØL
En afgørelse fra landsretten fra 2023 angik spørgsmålet om, hvorvidt boligretten som 1. instans kunne behandle spørgsmålet udlejers adgang til det lejede i forbindelse med en udsættelsesforretning, eller om forholdet skulle have været indbragt for huslejenævnet først, efter nævnet med virkning fra den 1. juli 2022 har fået tillagt kompetence i tvister om Us ret til adgang til det lejede.
Landsretten fastslår, at spørgsmålet kan behandles af (foged)retten som 1. instans i tilknytning til en sag om ophævelse af lejeforholdet.
I en landsretsafgørelse fra 2023 havde en udlejer brug for adgang til lejemålet for at få en ejendomsmægler til at besigtige ejendommen i forbindelse med en låneomlægning. Lejeren nægtede gentagne gange at give adgang, og udlejeren besluttede derfor at ophæve lejekontrakten og anmode om at få lejeren fjernet fra ejendommen via fogedretten. Lejeren forsøgte at argumentere for, at sagen skulle afvises, da huslejenævnene havde kompetence til at afgøre tvister om udlejers adgang til lejemålet. Men fogedretten afviste anmodningen og fastslog, at ophævelsen var berettiget under de omstændigheder, der var til stede.
Erhverv
For sager vedrørende leje af erhvervsejendomme indbringes sagen direkte for boligretten, medmindre der er indgået en anden aftale mellem lejer og udlejer.
Beboerklagenævnet
Konflikter mellem lejer og udlejer i almene boliger behandles af Beboerklagenævnet. Både lejere og udlejere har mulighed for at indbringe en sag for Beboerklagenævnet, men det er nødvendigt, at parterne først har forsøgt at løse problemet på egen hånd, inden sagen indbringes. I alle kommuner, hvor der er almene boliger, er der et Beboerklagenævn til rådighed, og proceduren for at indbringe en sag er den samme som ved Huslejenævnet.
Hvis du har spørgsmål, så kan vi altid hjælpe dig. Teamet er klar:
