Det er vigtigt, at udlejer og lejer har en klar aftale om, hvordan der bliver betalt for forbrug af el, vand og varme.
Advokat
Der er flere muligheder for afregning: 1) A conto, 2) forbrug inkluderet i huslejen og 3) afregning direkte med forsyningsselskab. Når udlejer skal vurdere, hvilken model som bedst egner sig til den konkrete bolig, er der flere krav, man bør tage højde for skal være opfyldt.
Forskudsbetaling - a conto
A conto betyder, at lejer hver måned indbetaler et fast beløb til at dække det forventede forbrug. Derefter bliver der lavet en endelig beregning en gang om året. Udlejer afregner forbruget med forsyningsselskabet, og lejer skal så enten betale differencen mellem a conto-beløbet og det faktiske forbrug, eller lejer skal have et eventuelt overskud retur, hvis der er betalt for meget.
Det fastsatte a conto-beløb bør ligge så tæt på de reelle udgifter som muligt. Det kan beregnes ud fra tidligere forbrug og afhænger bl.a. også af antal personer i husstanden.
Det månedlige a conto-beløb kan ændres af udlejeren med seks ugers varsel, hvis beløbet viser sig at være for højt eller lavt i forhold til det reelle forbrug.
"Fordelen ved a conto kan være, at der er mindre risiko for store uforudsete udgifter for både udlejer og lejer. Samtidig er der en klar aftale mellem parterne, og der udarbejdes et regnskab" siger Jan Blicher Grunnet, adm. direktør og stifter af Lejka.
Det er meget almindeligt, at vand og varme betales a conto, mens el ofte afregnes med forsyningsselskabet.
Vand
For at vand kan betales a conto, skal der være installeret en vandmåler i boligen (individuel forbrugsmåler i boligen), og ellers skal betaling for vand køre over huslejen (det vil sige være indeholdt i huslejen). Med andre ord kan udlejeren kræve a conto for vand, hvis der er installeret individuelle forbrugsmålere, eftersom udlejeren dermed kan identificere lejerens forbrug, jf. Højesterets U.2009.2497 /T:BB 2009.631.
El
Det samme gælder for el: Udlejer må kun kræve a conto-betaling for el, hvis der er en forbrugsmåler i boligen. Det mest almindelige er dog, at lejeren afregner el direkte med forsyningsselskabet. Derimod skal elforbruget være indeholdt i lejen, hvis der ikke er en individuelle målere, hvilket for eksempel vil være tilfældet ved leje af et værelse.
Varme
Ved varme er der ikke krav om en individuel forbrugsmåler, da udlejer gerne må fastlægge varmeudgifter ud fra lejemålets størrelse og derved fordele udgifterne mellem flere lejere i samme bygning. Således er det muligt, at opkrævning af varmeforbrug sker baseret på fællesmålere, mens det ikke er tilladt at opkræve for individuel elforbrug og vandforbrug, medmindre udlejeren kan dokumentere brugen gennem individuelle målere.
Afregning af a conto og årsregnskab
Ved a conto-betaling skal udlejer udarbejde et regnskab over forbruget en gang om året. Her skal indbetalingerne sammenholdes med lejerens faktiske forbrug, og det skal beregnes, om lejer skal betale mere eller have tilbagebetalt et beløb.
Der skal laves et regnskab for hver type forbrug, som bliver afregnet a conto gennem udlejer. Hvis det fx både er for varme, el og vand, har lejeren krav på at modtage tre separate regnskaber, de må altså ikke slås sammen.
"Både udlejer og lejer bør være opmærksomme på at overholde lejelovens frister for regnskab og betaling. Ellers risikerer de at miste nogle rettigheder" siger Jan Blicher Grunnet, adm. direktør og stifter af Lejka.
Regnskabsåret løber normalt fra 1. juni til 31. maj, medmindre der står noget andet i lejekontrakten. Lejer skal modtage forbrugsregnskabet senest fire måneder efter regnskabsårets afslutning, ellers mister udlejer retten til at gøre krav på eventuel efterbetaling.
Hvis varme mm. kommer fra et kollektivt forsyningsanlæg (fx fjernvarme), skal lejeren modtage regnskabet senest tre måneder efter udlejer har fået afregningen fra anlægget.
Kommer regnskabet ikke frem til lejer ved udløbet af fristerne, mister udlejer sin ret til at kræve en efterbetaling af lejer.
I yderste konsekvens kan lejeren undlade at indbetale fremtidige aconto-bidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget en eventuel tilbagebetaling af et for stort a conto-beløb for den afsluttede regnskabsperiode.
Det er vigtigt, at årsregnskabet er skriftligt og oplyser lejers andel af de samlede forbrugsudgifter og muligheden for at klage over forbrugsregnskabet. Endelig skal det oplyses, hvornår udlejer har modtaget regnskabet fra et kollektivt forsyningsanlæg, hvis dette regnskab først er blevet sendt til lejer efter den almindelige frist.
"Hvis oplysningerne mangler, er regnskabet ugyldigt og udlejer skal sende et nyt. Igen skal man være opmærksom på, at udlejer kan miste retten til efterbetaling, hvis tidsfristerne ikke overholdes" forklarer Jan Blicher Grunnet.
Hvis årsregnskabet viser, at lejeren har betalt for meget i a conto, har lejeren har krav på at få penge tilbage ved den næste huslejebetaling efter at have modtaget forbrugsregnskabet. Det vil typisk ske ved, at beløbet fratrækkes den normale husleje, som så bliver lavere end normalt den pågældende måned.
Hvis regnskabet viser, at lejeren har betalt for lidt a conto for sit forbrug, kan udlejer først kræve at få beløbet med huslejen tidligst en måned efter lejer har modtaget regnskabet.
Hvis lejeren flytter ud af boligen, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.
Skylder lejer så stort et beløb at det er højere end tre måneders husleje, har vedkommende ret til at få betalingen delt op over tre måneder.
En eventuel indsigelse fra lejer mod forbrugsregnskabet skal ske senest seks uger efter det er modtaget. Af indsigelsen skal det fremgå, hvad lejer konkret er uenig i og hvorfor.
Forbrug inkluderet i huslejen
En udlejer kan vælge, at betaling for forbrug er inkluderet i den fastsatte husleje. Hvis det er tilfældet, kan udlejer ikke efterfølgende kræve ekstra betaling for højere forbrug end forventet.
Forbrug som er inkluderet i huslejen bliver typisk benyttet ved udlejning af værelser, hvorved lejerens forbrug af el, vand og varme kan være vanskeligt at måle præcist. Udlejeren kan fastsætte omkostningerne til forbrug på samme måde som nævnt under a conto.
Afregning direkte med forsyningsselskab
Der er også mulighed for, at lejerens forbrug bliver afregnet direkte med forsyningsselskabet. Det vil især ofte være tilfældet med el). Derved vil udlejer som udgangspunkt ikke blive indblandet i afregning og betaling.
Det kan dog ske, hvis der opstår problemer. El og varme vil i sidste ende blive lukket af forsyningsselskabet, hvis lejer misligholder aftalen og ikke betaler regningen. Vand kan ikke nødvendigvis blive lukket, hvis det er forbundet til flere boliger, men hvis lejer ikke betaler vandregningen, kan udlejer lægge ud og vil efterfølgende kunne rette krav om betaling mod lejer.
Normal brug af en bolig omfatter, at den varmes op. I nogle lejekontrakter står det endda specifikt, at lejeren skal sørge for opvarmning, så der ikke kan ske frostsprængninger. Det betyder også, at lejeren kan have et erstatningsansvar, hvis boligen ikke varmes op.
