Guides og artikler for udlejere

#

Gode råd om indflytningssyn og indflytningsrapport

Som udlejer skal man være opmærksom på at overholde lejelovens ufravigelige krav om indflytningssyn og indflytningsrapport, da man ellers ender med at hænge på regningen, når lejeren flytter ud. Som lejer skal man sørge for at notere fejl og mangler ved indflytning.

#

Hvis lejemålet bliver skadet af andre end lejeren

Bliver et lejemål skadet af andre personer end lejeren selv, vil man som lejer være erstatningsansvarlig, hvis skaden er opstået på grund af personernes uforsvarlige adfærd. Dette erstatningsansvar kan i nogle tilfælde udvides til også at gælde ved skader, som opstår hændeligt.

#

Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt

Som lejer har man et særligt ansvar for det lejemål, man bor i. Det vil sige, at både lejeren og andre, som befinder sig i lejemålet, skal behandle det forsvarligt. Behandler man lejemålet på en sådan måde, at det bliver misligholdt, vil udlejeren kunne rejse et erstatningskrav for skader.

#

Når der er opstået skader i lejemålet

Opstår der skader i et lejemål, skal man enten straks eller hurtigst muligt anmelde skaderne til udlejeren, ellers risikerer man som lejer at blive erstatningsansvarlig.

#

Hvis lejeren opsiger lejemålet

Som lejer er udgangspunktet, at man altid kan opsige en lejeaftale. Dette udgangspunkt gælder, medmindre man har aftalt uopsigelighed med udlejeren, eller man bruger lejemålet som familiens bolig, da det her vil kræve samtykke fra en ægtefælle.

#

Hvis lejeren opsiger lejemålet uden ægtefællens samtykke

Opsiger man som lejer et lejemål, der fungerer som familiens bolig, uden ens ægtefælles samtykke, vil opsigelsen kunne omstødes, hvis den, man indgik aftalen om opsigelse med, vidste eller burde vide, at man ikke havde samtykke fra ægtefællen.

#

Forbrugsafgifter: Få styr på afregning af el, vand og varme

Det er vigtigt, at udlejer og lejer har en klar aftale om, hvordan der bliver betalt for forbrug af el, vand og varme.

#

Udlejerens adgang til lejemålet

Ønsker man som udlejer at få adgang til et lejemål, kan man have ret til dette, hvis der opstår en situation, hvor forholdene kræver det. Dette gælder om lejeren er hjemme eller ej. Er lejeren imidlertid hjemme, men nægter udlejeren adgang i en nødsituation, kan lejekontrakten efterfølgende ophæves.

#

Udlejerens varsling af arbejder i lejemålet

Vil en udlejer foretage reparationer eller renoveringer i et lejemål, skal lejeren varsles om dette. Er reparationerne imidlertid presserende, er udlejeren berettiget til adgang uden varsel. Bliver udlejerens arbejde ikke udført tilstrækkelig hurtigt, kan det medføre en lejenedsættelse, mens arbejdet står på.

#

Få et højere bundfradrag for din udlejning

Nye regler gældende fra januar 2021 betyder, at du nu kan få et højere bundfradrag på 29.900 kr., hvis du udlejer gennem et bureau i stedet for selv at stå for udlejningen. LEJKA hjælper med at indberette lejen for dig, så du får skattefradraget og dermed får mest muligt ud af din udlejning.

#

Lejere vil etablere antenne eller adgang til kommunikationstjenester

Vil flere lejere etablere et antenneanlæg eller adgang til kommunikationstjenester, kan udlejeren kræve, det bliver gjort i forening. Herefter skal lejerne vælge bestyrelse og formulere vedtægter, da udlejeren ellers kan kræve, at en antenne skal nedtages. Udlejeren kan som sikkerhed kræve et depositum.

#

Lejeren foretager sædvanlige installationer

Vil en lejer lave sædvanlige installationer som vaskemaskine, opvaskemaskine eller køleskab, har lejeren ret til dette, medmindre udlejeren dokumenterer, at ejendommen ikke kan klare installationen. Lejeren vil være erstatningsansvarlig, hvis installationen laver skader på lejemålet.

#

Lejeren vil anbringe antenne eller kabler

En lejer har i ejendommen ret til at anbringe både radio- og fjernsynsantenne samt etablere kabelforbindelser. Kan udlejeren allerede stille de nødvendige forbindelser til rådighed, eller er installationen til ulempe for ejendommen eller andre lejere, bortfalder lejerens ret.

#

Lejeren vil installere hjælpemidler i lejemålet

Garanterer kommunen for betaling af reetableringsudgifter, har en lejer ret til at installere hjælpemidler, som kan afhjælpe fysiske udfordringer. Sker installationen på fællesarealer skal lejer og udlejer prøve at nå til enighed om hjælpemidlernes placering.

#

Lejerens etablering af antenne

Vil en lejer bruge retten til at etablere en antenne på ejendommen, kan udlejeren kræve et depositum, der skal dække udgifter til nedtagning af antennen og reetablering af ejendommen. Skulle antennen lave skade på ejendommen, er dette lejerens ansvar.

#

Lejemålet er mangelfuldt

Lever et lejemål ikke op til det lovede, har man som lejer reklamationsret over for udlejeren. Reklamerer man som lejer ikke i forhold til manglerne, mister man retten til lejenedsættelse eller ophævelse af kontrakten, samtidig med at man kan komme til at hæfte for manglerne ved fraflytning.

#

Lejeren er ansvarlig for husstandens og besøgendes opførsel

Lejeren er den ansvarlige i et lejemål. Ansvarligheden gælder både for egen opførsel, men ligeledes for den opførsel, som besøgende eller andre i husstanden udviser. Er opførslen uforsvarlig, og fører den uforsvarlige adfærd til skader på ejendommen, vil lejeren i sidste ende være erstatningsansvarlig.

#

Lejeren skal overholde ejendommens ordensregler

Har en udlejer eller en beboerrepræsentation fastsat en række ordensregler for ejendommen, skal disse overholdes. Overholdes ordensreglerne ikke, kan det medføre en advarsel fra udlejeren, mens det i gentagne tilfælde vil kunne føre til enten en opsigelse eller ophævelse af lejerens lejekontrakt.

#

Udlejer og lejer skal sørge for god orden i ejendommen

Som udlejer og lejer er det et fælles ansvar at sørge for, at der er god orden i ejendommen. Det vil sige, at man som udlejer har et ansvar for, at beboerne i ejendommen føler sig trygge, mens man som lejer har et ansvar for, at ejendommens husordensforskrifter bliver overholdt.

#

Husleje i uregulerede og regulerede kommuner

Der bliver inden for lejelovgivning skelnet mellem, om en ejendom ligger i en reguleret eller en ureguleret kommune. Regulerede kommuner giver en bedre beskyttelse til lejerne, når det kommer til nedsættelse af leje, da der her gælder flere regler.

#

Nedsættelse af husleje i særlige lejemål

Er man enten lejer i et lejemål med en beboerrepræsentation, eller bor man i en ustøttet privat lejebolig, gælder der nogle særlige regler for, hvordan lejen må sættes, og hvordan en sag om lejenedsættelse kan føres mod udlejeren.

#

Muligheder for depositum ved fremleje

I en situation, hvor en udlejer fungerer som fremlejer, har man som lejer flere muligheder for at betale sit depositum. Disse muligheder handler udelukkende om, hvordan man stiller sikkerhed for sit depositum, og giver altså hverken flere eller færre rettigheder.

#

Regulering af depositum og forudbetalt husleje

Som udlejer vil det depositum og den forudbetalte leje, man har krævet ved en lejers indflytning, være det, som gælder. Men sker der en regulering af huslejen, kan en udlejer ligeledes kræve, at depositummet og den forudbetalte leje også reguleres.

#

Uden depositum kan lejekontrakten ophæves

Hvis der ikke rettidigt bliver betalt depositum, fremgår det af lejeloven, at en lejekontrakt kan ophæves. Men før sådan en ophævelse kan finde sted, er der nogle kriterier, som skal være opfyldt. Ligeledes er der kriterier for, hvornår en ophævelse kan erklæres gyldig.

#

Huslejeforhøjelse stiller krav til udlejeren

Som udlejer kan der være mange grunde til at forhøje huslejen. Men før lejen kan hæves, har lejeren krav på at blive gjort opmærksom på dette. En varsling om lejeforhøjelse skal fremsættes i god tid, og derudover er der flere krav til dens udformning.

#

Huslejeforhøjelse ved ekstra ejendomsudgifter

Som udlejer kan man komme ud for, at det offentlige pålægger ejendommen, hvor man har sine lejemål, forøgede udgifter. I sådanne tilfælde kan man som udlejer hæve lejen for at udligne udgifterne. Ønskes en lejeforhøjelse, skal lejerne gøres opmærksomme på dette.

#

Huslejeforhøjelse ved øgede ejendomsskatter

Som udlejer kan man komme ud for, at skatter, der omhandler ejendomme, får udgifterne til at stige på ens lejemål. I disse tilfælde, er man som udlejer berettiget til at hæve lejen. Ønsker man dette, er der krav til, hvordan lejeforhøjelsen skal fordeles og varsles.

#

Opsigelse hvis udlejeren selv vil bo i lejemålet

Vil man opsige en lejer, fordi man som udlejer selv vil bo i et lejemål, skal man være opmærksom på en lang række krav, samt et opsigelsesvarsel, der vil være på minimum et år.

#

Vægtige grunde for en opsigelse af lejer

I en række særlige tilfælde kan en opsigelse af lejeren begrundes med, at udlejeren har vægtige grunde. Disse grunde er ikke præcist defineret i loven, og de kan derfor variere fra sag til sag.

#

Opsigelse hvis lejer tilsidesætter god skik og orden

Er en lejer til gene, kan udlejeren efter en advarsel opsige lejemålet, hvis tilsidesættelsen fortsætter. I nogle tilfælde vil det som udlejer være nødvendigt at gøre lejemålet betinget i første omgang.

#

Opsigelse når lejer fungerer som funktionær

Har en lejer eller en medarbejder i en virksomhed erhvervet sit lejemål som led i en ansættelse, kan vedkommendes lejemål i en række tilfælde opsiges, hvis arbejdsforholdet ophører.

#

Krav til udlejer og lejer ved opsigelse

Vil man som udlejer opsige en lejer, er der flere krav til opsigelsen, man skal være opmærksom på. Ligeledes skal man som lejer være klar over, hvad man skal gøre, hvis man vil lave en indsigelse.

#

Ophævelse af lejekontrakt i tilfælde af frihedsberøvende straf

Hvis en lejer eller en fra lejerens husstand bliver idømt en frihedsberøvende straf for utryghedsskabende kriminalitet begået med kort afstand til lejemålet, kan en udlejer ophæve kontrakten.

#

Ophævelse af lejekontrakten

Hvis en udlejer ophæver en lejekontrakt med lejeren efter lejelovens §93, skal lejeren straks fraflytte lejemålet. Samtidig vil en udlejer, selv efter at lejeren ikke længere bor i lejemålet, kunne kræve, at lejeren fortsat betaler husleje for lejemålet i en periode.

#

Hvis lejemålet benyttes til andet end det aftalte

Benytter lejeren et lejemål til andet end det, som er aftalt i lejekontrakten, har man som udlejer mulighed for at ophæve lejemålet. Det kan for eksempel dække over, at et beboelseslejemål bliver brugt til erhverv.

#

Ophævelse af lejekontrakt i tilfælde af vanrøgt

Hvis en lejer ikke behandler lejemålet ordentligt og vedligeholder det lejede, kan man som udlejer ophæve lejekontrakten. Vedligeholdelsespligten kan dog blive begrænset, hvis udlejeren ikke selv vil medvirke til at udbedre et eventuelt problem.

#

Ophævelse af lejekontrakt hvis lejer fraflytter i utide

Hvis en lejer flytter ud af lejemålet i utide, kan man som udlejer i en periode fortsætte med at kræve husleje og i sidste ende ophæve kontrakten, og man kan fortsat kræve betaling fra lejeren.

#

Ophævelse hvis lejeren overlader det lejede til andre

Hvis man som lejer overlader brugen af sin lejlighed til andre end husstandens medlemmer, kan udlejeren ophæve kontrakten. Udlejeren har også mulighed for at ophæve lejemålet, hvis lejeren laver ulovlig fremleje.

#

Ophævelse hvis lejer tilsidesætter god skik og orden

Hvis en lejer er til gene for ejendommen eller dennes udlejer, kan man som udlejer ophæve lejekontrakten. Er genen ikke så grov, at lejemålet kan ophæves, kan man som udlejer i en række tilfælde i stedet opsige lejemålet.

#

Ophævelse af lejekontrakt ved misligholdt betaling

I lejeloven bliver en række ydelser, der skal betales i forbindelse med et lejemål, beskrevet om pligtige pengeydelser. Betaler man som lejer ikke disse, kan udlejeren ophæve lejekontrakten.

#

Ophævelse af lejekontrakt - hvad er opsamlingsbestemmelsen?

Hvis en lejer misligholder lejeforholdets forpligtelser på en måde, som ikke er nævnt i lejelovens §93, kan udlejeren stadig have mulighed for at ophæve lejekontrakten.

#

Opsigelse ved overtrædelse af besøgsforbud

Hvis et lejemål er pålagt besøgsforbud af politiet, kan man som udlejer ophæve lejekontrakten, hvis lejeren ikke overholder besøgsforbuddet. Forbuddet gælder dog ikke for lejerens nærmeste pårørende.

#

Opsigelse hvis udlejer nægtes adgang til lejemålet

Hvis en lejer nægter at give en udlejer ret til at komme ind i lejemålet, når udlejeren har ret til dette, kan man som udlejer ophæve lejekontrakten. Og i nødsituationer kan udlejeren tilgå lejemålet uden lejerens tilladelse.

#

Erstatningsansvar ved fremleje

Som fremlejegiver kan man komme i den uheldige situation, at fremlejetageren har forvoldt skade på fremlejemålet. Skulle det ske, vil det ofte være fremlejegiveren, som ender med regningen, da ejeren af lejligheden ikke skal straffes for en aftale, som vedkommende ikke har haft indflydelse på.

#

Tre ting du skal vide om depositum

Depositummet skaber erfaringsmæssigt de største udfordringer og konflikter mellem udlejere og lejere. Mange sager ender desværre i Huslejenævnet eller Boligretten - men sådan behøver det ikke at være. Her er tre ting, du skal vide om depositum.

#

Baggrundstjek af lejer

For at hjælpe med at sikre et gnidningsfrit lejeforhold tilbyder LEJKA at foretage et baggrundstjek af potentielle lejere. Det indebærer, at vi bl.a. indhenter udtalelser fra tidligere udlejere, og desuden verificerer vi lejeren ved hjælp af NemID.

#

Gratis juridisk rådgivning

Hvad må jeg skrive ind i lejekontrakten? Er det tilladt at lade huslejen stige? Må jeg bruge en del af depositummet på renovering? Det kan være en jungle at finde rundt i reglerne om boligudlejning, men hos LEJKA tilbyder vi juridisk rådgivning om dit individuelle lejeforhold - helt gratis.

#

Sikker beskyttelse af depositum

Depositum og forudbetalt husleje i Danmark beløber sig til op mod 20 milliarder kroner. En meget stor del af disse penge skaber problemer og konflikter mellem udlejere og lejere, men nu er LEJKA klar med en løsning, som giver sikkerhed for begge parter.

#

Administrer lejekontrakten digitalt

Vi hjælper med at udforme lejekontrakten korrekt, så den lever op til gældende krav i Lejeloven. Når aftalen er underskrevet, uploades den til Mit LEJKA, hvor udlejer og lejer altid har nem, hurtig og sikker adgang til at læse, downloade og udskrive den.

#

Hurtig, uvildig og gratis konfliktløsning

Det kan tage mange måneder, i enkelte tilfælde op til to år, at få afgjort en sag i Huslejenævnet. I stedet kan udlejere og lejere beslutte at lade deres uenighed om depositum afgøre af LEJKAs juridiske eksperter. Det tager højst 30 dage og er gratis.

#

Gratis lagring af dokumenter og billeder

Når du bruger LEJKA til at administrere dit lejeforhold og depositum, får du adgang til en række smarte værktøjer. Lejekontrakt, ind- og fraflytningsrapporter mv. gemmes online, og du kan også uploade f.eks. billeder, husorden og andre praktiske dokumenter.

#

Fire tips til den perfekte fraflytning

Lejer og udlejer har begge et ansvar for en ordentlig fraflytning. Mens lejer har pligt til at efterlade boligen i god stand, er det udlejers forpligtelse at tilbagebetale depositummet rettidigt. Her får du fire tips til, hvordan I tager afsked med hinanden på en god måde.

#

Mangler og vedligeholdelse

Hvad sker der, hvis din lejer efterlader skader på boligen og inventaret? Et af de mest almindelige problemer ved fraflytning er uenighed om slitage, skader eller misligholdelse. Mange problemer kan undgås, hvis du husker ind- og fraflytningsrapporter.

#

Guide til ind- og fraflytningsrapporter

Uden en indflytningsrapport kan udlejer ikke gøre krav i depositummet, når en lejer flytter ud. Samtidig kan en lejer miste sit depositum på grund af manglende dokumentation. Vi hjælper med at lave lovpligtige rapporter, så der er rene linjer mellem jer.

#

Automatisk opsigelsesvarsel

Før lejeperioden udløber, sender vi automatisk en påmindelse til både udlejer og lejer. Vi sender også en tjekliste, som hjælper jer med alt det praktiske ved fraflytningen, bl.a. en guide til fraflytningsrapport, dokumentation og tilbagebetaling af depositum.

#

Hold styr på huslejebetalingen

Vi registrerer hver måned, om huslejen er blevet betalt korrekt, og vi sender en bekræftelse til begge parter. Hvis huslejen ikke er betalt, modtager lejer automatisk en påmindelse. På Mit LEJKA kan du desuden finde en oversigt over alle tidligere betalinger.

#

Er det tilladt at forhøje huslejen?

Når du f.eks. gennemfører en forbedring af lejemålet, må du godt forhøje huslejen, hvis forbedringen øger det lejedes værdi væsentligt. Men du skal huske at varsle din lejer i god tid. Du kan også lade huslejen stige i takt med samfundet generelt.

#

Er tidsbegrænset udlejning lovlig?

Må man som udlejer indsætte en slutdato i lejekontrakten? Ja, men kun i særlige tilfælde. Som udgangspunkt er en lejekontrakt tidsubegrænset, men det er muligt at lade den udløbe efter en vis periode. Vi gennemgår reglerne for, hvornår det er tilladt.

#

Den tidsbegrænsede lejekontrakt kan snyde

Når man som udlejer ønsker at indskrive en tidsbegrænsning i lejekontrakten, er det vigtigt, at det bliver gjort, så lejekontrakten fortsat bevarer sin gyldighed. Ellers risikerer man, at tidsbegrænsningen bortfalder.

#

Tidsbegrænsning af lejemål skal begrundes

Hvis man som udlejer vil leje et lejemål ud i en tidsbegrænset periode, skal man begrunde tidsbegrænsningen tilstrækkeligt i lejekontrakten. Begrundelsen skal tage udgangspunkt i udlejerens situation ved indgåelse af kontrakten.

#

Det tidsbegrænsede lejemål kan blive ubegrænset

En lejekontrakt, som oprindeligt var tidsbegrænset, kan blive ubegrænset, hvis udlejeren ikke reagerer på, at lejeren bliver boende i lejemålet efter den aftalte lejetids udløb.

#

Et tidsbegrænset lejemål kan kun opsiges ved aftale

Hvis man som lejer eller udlejer vil opsige et lejemål, som er tidsbegrænset, skal man tænke sig godt om. Det kræver nemlig, at en sådan aftale er skrevet ind i lejekontrakten, ellers vil en opsigelse være uberettiget, medmindre lejeforholdet misligholdes.

#

Lejers mulighed for at få en tidsbegrænsning tilsidesat

Udgangspunktet for kontrakter er, at man er bundet af det, man har skrevet under på. Men hvis tidsbegrænsningen af lejemålet ikke er tilstrækkeligt begrundet i lejekontrakten, kan man som lejer få tidsbegrænsningen tilsidesat, hvis man reagerer hurtigt.

#

Tidsbegrænsning af lejemål kan tilsidesættes

Når man som udlejer beslutter sig for at udleje et lejemål som tidsbegrænset, er det vigtigt, at der er en god grund til tidsbegrænsningen. Er det ikke tilfældet, bliver tidsbegrænsningen tilsidesat.

#

Lejemål som udlejeren frit kan opsige

Har man som udlejer indgået en lejeaftale med en lejer, vil man i de fleste lejemål være bundet af lejeaftalen, indtil lejeren opsiger lejeforholdet. I få typer af lejemål har man dog som udlejer en frihed til at opsige lejeren, uden at der skal ligge særlige grunde bag opsigelsen.

#

Opsigelse uden særlig grund af enkeltværelser i udlejers bolig

Lejer man som udlejer et værelse ud i den bolig, man selv bor i, har man en stor frihed, hvis man vil opsige lejeren. Det kan imidlertid være svært at skelne mellem, hvornår man lejer et værelse ud, og hvornår det gælder som en lejlighed.

#

Opsigelse uden særlig grund hvis udlejer bebor den ene af to beboelseslejligheder

Lejer man som udlejer en lejlighed ud i et hus, der indeholder to beboelseslejligheder, og boede man selv i den anden ved lejekontraktens indgåelse, har man mulighed for at opsige lejeren. Her skal man særligt være opmærksom på de formkrav, som der er til en opsigelse.

#

Opsigelse uden særlig grund hvis udlejer selv vil bo i ejer- eller andelsboligen

Vil man som udlejer selv bo i en ejer- eller andelsbolig, har man mulighed for at opsige lejeren. Udover man skal være vidende om formkravene til en opsigelse, skal man som udlejer samtidig være opmærksom på, at denne mulighed kun gælder for nyere lejeforhold.

#

Lejeren anvender det lejede på anden måde end aftalt

Har man som lejer skrevet under på, at lejemålet er til beboelse, er det også det, som gælder. Det betyder, at udgangspunktet er, at man som lejer ikke må bruge et beboelseslejemål til erhverv.

 

#

Lejeren overlader brugen af det lejede til andre

En lejer må kun overlade brugen af det lejede til andre, hvis disse er medlemmer af husstanden, eller det sker gennem retmæssig fremleje. Overlader man som lejer brugen af lejemålet, uden af det hører under en af de førnævnte kategorier, risikerer man, at udlejeren ophæver lejekontrakten.

#

Digitale meddelelser mellem lejeren og udlejeren

I nyere lejeforhold vil kommunikation gennem digitale medier oftest have samme gyldighed som fysiske dokumenter. For ældre lejeaftaler er den digitale kommunikation imidlertid ikke en selvfølge, og en aftale mellem lejer og udlejer kan være nødvendig, før digitale dokumenter har retsvirkning.

#

Meddelelser undtaget for digital kommunikation

Meddelelser mellem lejeren og udlejeren kan være undtaget for digital kommunikation. Det kan enten følge af en parts fritagelse for digital post eller et generelt forbud mod at sende visse dokumenter digitalt. Sender man alligevel digitale dokumenter, vil disse ikke få retsvirkning.

#

Skriftlighed i lejeforholdet

Lejeaftaler mellem lejeren og udlejeren kan i en lang række tilfælde indgås både mundtligt og skriftligt. Om de indgås mundtligt eller skriftligt vil som udgangspunkt ikke have betydning for, om aftalerne er bindende. Det kan dog få betydning for, hvad man kan bevise, hvis man skulle ende i en lejesag.

#

Spot den rette lejer for dig

Seks gode råd til, hvordan du spotter den person, som er den bedst lejer for dig.