Vil en udlejer foretage reparationer eller renoveringer i et lejemål, skal lejeren varsles om dette. Er reparationerne imidlertid presserende, er udlejeren berettiget til adgang uden varsel. Bliver udlejerens arbejde ikke udført tilstrækkelig hurtigt, kan det medføre en lejenedsættelse, mens arbejdet står på.
Journalist
Ønsker man som udlejer at få adgang til et lejemål, som er lejet ud, kræver det, at man får lejerens accept, og at man derudover varsler ankomsten. Samtidig kan man ikke kræve at blive lukket ind, hvis man ikke har en særlig grund til dette. En særlig grund kunne være, at man skal foretage arbejder i lejemålet. Dette gælder for alle beboelseslejemål, og kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Lejelovens § 57
Reglerne i §§ 55 og 56 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Svarer det varslede arbejde kun til små udbedringer eller renoveringer i lejemålet, skal man som udlejer varsle lejeren 6 uger i forvejen. Små udbedringer og renoveringer dækker over arbejde, som forholdsvist hurtigt kan klares, uden at det er til væsentlig ulempe for lejeren.
Lejelovens § 55, stk. 1
Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.
Nægter man som lejer at give udlejeren adgang til lejemålet i tilfælde, hvor udlejeren er berettiget dertil, og hvor udlejeren har afgivet korrekt varsel, risikerer man som lejer, at udlejeren efterfølgende ophæver kontrakten. Som udlejer er det vigtigt, at man ikke prøver at tiltvinge sig adgang til lejemålet, da det vil blive anset som ulovlig selvtægt. I stedet skal man kontakte fogeden og få dennes hjælp.
Skal der foretages større udbedringer og renoveringer i lejemålet, skal lejeren varsles om dette 3 måneder i forvejen. Disse arbejder vil som regel være til væsentlig ulempe for lejeren, og derfor vil lejeren som udgangspunkt også have et krav på et forholdsmæssigt nedslag i lejen. Er det umuligt at bo i det lejede, mens arbejderne står på, kan lejeren i stedet have et krav på genhusning.
Lejelovens § 55, stk. 2
Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.
Selvom arbejderne er af større omfang, så må lejemålet ikke ændre identitet, uden at lejeren godkender det. Det betyder i princippet, at man som udlejer ikke må ændre for meget på lejlighedens udseende og størrelse, hvis det medfører lejeren væsentlig ulempe, forringet brugsværdi eller en stor lejeforhøjelse.
TBB2020.270
Østre Landsrets dom af 4. februar 2020
Resume:
Udlejeren, U, ønsker at nedlægge ejendommens bagtrapper, så lejemålene hver især kan få et ekstra badeværelse. Flere lejere er utilfredse med U’s plan, da det ekstra badeværelse vil medføre en stor huslejestigning. Lejerne bringer derfor sagen op for Huslejenævnet, som mener, at det ikke er nødvendigt med et ekstra badeværelse i ejendommens lejligheder, da lejlighederne allerede indeholder et velfungerende badeværelse.
U anker sagen til boligretten, hvor U får medhold. Her mener to af sagens dommere, at et ekstra badeværelse kan være hensigtsmæssigt for nogle af lejemålene, da lejemålene er 139 m2, samtidig med at boligarealet vil forblive det samme på trods af det ekstra badeværelse. Den sidste dommer er uenig, da han mener, at det lejede vil ændre identitet, og derfor kræver ændringen lejernes accept.
Lejerne, L1 og L2, anker afgørelsen, da L1 og L2 ikke har et ønske om eller behov for et ekstra badeværelse, fordi begge bor alene i de store lejemål. Samtidig vil nedlæggelsen af bagtrappen medføre, at der bliver fjernet en flugtvej, som kan bruges ved brand.
I Landsrettens dom er der skrevet:
Hverken L1 eller L2, som har boet i lejemålet siden henholdsvis 70’erne og 80’erne, har et ønske om et ekstra badeværelse, da de bor alene og allerede har et velfungerende badeværelse.
Samtidig vil det at erstatte bagtrappen med et ekstra badeværelse betyde, at der bliver nedlagt en mulig flugtvej, hvis der skulle opstå brand. Herudover kan L1 og L2 se frem til en huslejestigning på 30%, hvilket må anses som uhensigtsmæssig, når man tager lejemålets alder, beliggenhed og beskaffenhed i betragtning.
Sidst medfører nedlæggelsen af bagtrappen for etablering af et ekstra badeværelse en så stor ændring af det lejedes identitet, at ændringen ikke kan ske uden lejernes samtykke. Da badeværelset derfor ikke kan anses som nødvendigt, og da lejerne ikke vil samtykke, kan ændringen af lejemålet ikke gennemføres.
Opstår der en situation, som straks kræver udlejerens handling, det kan være et vandrør, som springer, har udlejeren ret til at komme ind i lejemålet uden varsel, da udlejeren skal foretage en reparation, som, hvis den ikke udføres, kan føre til store skader på ejendommen.
Lejelovens § 55, stk. 3
Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.
Det er imidlertid op til udlejeren at bevise, at der er opstået en situation, hvor der foreligger presserende forhold, som kræver, at udlejeren har uhindret adgang til lejemålet. Det kan nemlig få betydning, hvis lejeren ikke ønsker at lukke udlejeren ind, da en situation, hvor udlejeren skal foretage uopsættelige reparationer, kan føre til, at lejekontrakten kan ophæves, hvis lejeren uberettiget nægter udlejeren adgang.
Har udlejeren først fået adgang til lejemålet, uanset om det omhandler uopsættelige reparationer eller varslede renoveringer, så gælder det, at arbejdet skal udføres hurtigst muligt og på en måde, hvor det forstyrrer lejeren mindst muligt.
Lejelovens § 56
Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.
Sætter udlejeren arbejdet på pause, eller bruger udlejeren længere tid på arbejdet, end hvad der kan anses for rimeligt, kan lejeren kræve at få erstatning eller et nedslag i lejen. Skal der efter udlejerens arbejde foretages efterreparationer, skal disse foretages straks.
U.2016.1739
Østre Landsrets kendelse af 8. januar 2016
Resume:
Udlejeren, U, køber lejligheden, hvor lejeren, L, bor. Da U køber lejligheden, vil U gerne se den, imidlertid kan U kun komme til entreen, da lejligheden er fyldt med ting, og U kan derfor ikke rigtig komme ind. U bemærker dog, at der er en dårlig lugt af kloak inde i lejligheden, og da ejerforeningen har fortalt U, at der tidligere har været problemer med rotter, frygter U, at der er rotter inde i L’s lejemål. L modtager herefter flere breve, da U gerne vil have adgang til lejemålet. Der fremgår af brevene ikke noget længere varsel for, hvornår U vil besigtige lejemålet, da U ikke mener, at et langt varsel er nødvendigt, for at lejemålet kan besigtiges. L vælger ikke at svare på brevene. Den eneste kontakt, L har med U, er gennem U’s medarbejder, M, da M afleverer brevene. Overfor M fortæller L mundtligt, at U ikke kan få adgang til lejemålet.
L forklarer rodet med, at L har en diskusprolaps, som gør det svært for L at holde lejemålet ryddeligt, da diskusprolapsen har medført delvis lammelse. Samtidig fortæller L at lugten af kloak stammer fra L’s små kæledyr, som hedder ildere. Disse måske har tisset eller skidt i lejemålet, uden at L har opdaget det. Normalt ville L ellers fjerne efterladenskaber med det samme. L forklarer de manglende svar på U’s breve med, at U er interesseret i at få L ud af lejemålet, og derfor ønsker L hverken at have U, M eller andre håndværkere rendende.
U ender derfor med at ophæve lejekontrakten, fordi L hindrer U i at få adgang til lejemålet i en situation, hvor U mener, at forholdene kræver, at U får adgang til lejemålet.
I Landsrettens kendelse er der skrevet:
Udlejeren har ret til at skaffe sig adgang til lejemålet, når forholdene kræver det. Vil lejeren ikke give udlejeren adgang til lejemålet i et tilfælde, hvor udlejeren er berettiget dertil, og hvor udlejeren har varslet ankomsten, kan lejekontrakten ophæves.
Imidlertid har U ikke dokumenteret, at der skulle foreligge forhold af en sådan karakter, at U uden varsel skal have adgang til L’s lejemål. Hverken ejerforeningens oplysninger om tidligere problemer med rotter eller lejemålets stand i øvrigt kan retfærdiggøre en adgang for U. Derfor er U ikke berettiget til at ophæve lejekontrakten, og L kan derfor ikke udsættes af lejemålet.
Konklusion:
Vil man som udlejer have adgang til et lejemål, skal man både have lejerens accept og varsle ankomsten. Samtidig skal man have en særlig grund til at kræve adgang til lejemålet. Dette gælder uden undtagelse, og kan ikke til skade for lejeren fraviges ved aftale.
Skal udlejeren foretage små udbedringer eller renoveringer i lejemålet, skal lejeren varsles 6 uger i forvejen. Dette er arbejder, som ikke er til væsentlig ulempe for lejeren. Nægter lejeren at give udlejeren adgang til lejemålet, når udlejeren er berettiget dertil, kan det efterfølgende føre til en ophævelse af lejekontrakten.
Det samme gælder ved større udbedringer og renoveringer, som skal foretages i lejemålet. Forskellen er her, at lejeren skal varsles om det arbejde, som skal foretages, 3 måneder i forvejen. Da arbejderne som oftest vil være til væsentlig ulempe for lejeren, kan lejeren som udgangspunkt kræve et nedslag i lejen.
Om det er større eller mindre arbejder, gælder det, at lejemålet ikke må ændre identitet efter arbejdets udførsel, medmindre lejeren samtykker til dette. Det betyder, at man som udlejer ikke må ændre for meget på lejemålet som helhed.
Skulle der opstå en situation, som straks kræver udlejerens handling, har udlejeren uden varsel ret til at få uhindret adgang til lejemålet. Nægter lejeren udlejeren adgang, i en situation, hvor udlejeren skal foretage uopsættelige reparationer, kan lejekontrakten efterfølgende ophæves.
Uanset om udlejerens arbejde i lejemålet omhandler uopsættelige reparationer eller varslede renoveringer, skal arbejdet foretages uden afbrydelse. Bliver arbejdet enten sat på pause, eller bruger udlejeren urimelig lang tid i forhold til arbejdets størrelse, kan lejeren kræve at få erstatning eller et nedslag i lejen.
