I 2021 blev det bestemt, at udlejere kan hæve deres bundfradrag, hvis de udlejer gennem en tredjepart. Sammen med LEJKA, kan dit bundfradrag derfor stige fra 12.700 til 32.300 kroner. Det betyder at din skattefrie indtjening kan blive hævet med 19.600 kroner. Læs meget mere i denne artikel, så du kan få mest muligt ud af din udlejning.
Advokat
DAC7 Direktivets Indvirkning: Nye Krav til Brugerdata og Skatteindberetning
På grund af det nye EU-direktiv (DAC7), som netop er trådt i kraft, er der nye IT-systemer, som skal sættes op mellem Skattestyrelsen og de digitale platformsoperatører (LEJKA og AirBnB).
Som følge heraf er du som bruger ikke længere i stand til at afgive samtykke på Skattestyrelsens hjemmeside igennem linket på vores hjemmeside. Du skal blandt andet afgive følgende oplysninger: Fulde navn, CPR-nummer og bopælsadresse.
Vi vender tilbage til dem, som har givet udtryk for at de gerne vil have bundfradrag, når IT-systemerne er klar.
Skriv dit fulde navn til os på info@lejka.dk, hvis du ønsker bundfradrag, og så sætter vi dig på listen.
Hvis udlejer ikke har opgivet (via indtastning online på platformen eller skriftligt via mail) nødvendige oplysninger i tide eller hvis disse mangler, kan manuelle korrektions- eller efterindberetninger forsøges at foretages. Ved korrektioner eller efterindberetninger opkræves et gebyr på 949 kr. Vær opmærksom på, at oplysninger kun kan opgives skriftligt og ikke mundtligt.
Hvorfor kan vi hæve dit bundfradrag?
I indkomstårene 2018, 2019 og 2020 var størrelsen på et bundfradrag ikke afhængigt af om man indberettede sine huslejeindtægter gennem en tredjepart. Dette blev dog en forudsætning i januar 2021. Idag kan man kun få det høje bundfradrag, når en ekstern tredjepart som LEJKA indberetter ens huslejeindtægter. Udlejere er derfor bedre stillet med en tredjepart idag.
Indberetningen foregår gennem en digital indberetningsløsning efter Skatteindberetningslovens § 43. En tredjepart kan være et bureau eller en it-platform. Vælger man at udleje gennem en tredjepart, forhøjes bundfradraget fra 12.700 til 32.300 kroner i bruttolejeindtægten. Det betyder, at man kan hæve sin skattefrie indtægt med 19.600 kroner som udlejer.
Hvem kan få et højere bundfradrag?
Udlejer man et eller flere værelser, eller en bolig til beboelse (hus/lejlighed), tæller de huslejeindtægter man får som skattepligtig indkomst. Det gælder uanset, om man udlejer en ejerbolig, fremlejer et værelse eller fremlejer en lejlighed. Så længe udlejningen finder sted som en del af et indkomstår, er huslejeindtægten fra lejeren således skattepligtig.
Bruttolejeindtægten omfatter lejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler for, som eksempelvis varme, el, vand og internet. Det er derfor ikke muligt at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal medregnes i bruttolejeindtægten. Desuden kan der foretages et fradrag på 40 procent af den reducerede lejeindtægt, så det kun er 60 procent af den overskydende indtægt, der beskattes. Bundfradraget gælder kun for den enkelte helårsbolig der udlejes. Om du udlejer selv, eller udlejer gennem en tredjepart som indberetter dine huslejeindtægter, må dit bundfradrag ikke overstige din bruttolejeindtægt per helårsbolig. Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen der udlejes, og uanset om det udlejede er møbleret eller ej.
Hvilke boliger er omfattet?
De ovenstående regler gælder kun for privat udlejning af helårsboliger. Det vil sige boliger som er beregnet til bebeoelse. Med andre ord gælder de ikke for erhvervsmæssig udlejning. Derudover gælder reglerne for lejere/ejere, som vælger at leje dele af deres lejemål/lejlighed ud.
Om der er tale om en påbegyndt erhvervsmæssig udlejning, beror på en konkret vurdering af forholdene i lejemålet. Hvis du udlejer en ejerbolig, som du ikke selv bor i, i en periode på mindst 12 måneder, er det som regel anset som erhvervsmæssig udlejning. Her kan du altså ikke få det høje bundfradrag. Lejeindtægten du modtager klassificeres som personlig indkomst, hvormed du skal lave et regnskab og udfylde et oplysningsskema (tidligere selvangivelse) vedrørende lejemålet.
Overordnet gennemgang af boligtyper
For at anvende regelsættet for ejerboliger, skal ejendommen være omfattet af Ejendomsværdiskattelovens §4, jf. Ligningslovens § 15 Q, stk. stk 1. Reglerne gælder ved udleje af boligdelen i ejendomme omfattet af EVSL § 4, nr. 1-5 og 9-10. Dette omfatter:
Reglerne gælder også for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere i mindre udlejningsejendomme og boliginteressentskaber boligsamejer mv. (f.eks. anpartslejligheder) når lejlighederne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat (se EVSL § 4, nr. 6-8).Andelshavere i private andelsboligforeninger sidestilles med lejere (Ligningslovens § 15 Q, stk. stk 1.). Sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsboliger, er også omfattet af reglerne (Ligningslovens § 15 Q, stk. stk 1.).
Metode 1: Skematisk opgørelse
Man bruger en skematisk opgørelse til at vurdere en udlejers skattepligtige lejeindtægt. Altså, hvor meget af det udlejer tjener på en udlejning, som skal beskattes. Her vurderes huslejeindtægten for ejere og lejere, der udlejer eller fremlejer sin bolig som en del af indkomståret. Derudover vurderes huslejeindtægten for ejere og lejere, der udlejer et eller flere værelser i en bolig.
Resultatet opgøres ved at der gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Bundfradraget dækker over samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskat, der ellers ville være fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen. Når den skematiske metode anvendes, betales der en ejendomsværdiskat for hele indkomståret, uanset om boligen har været udlejet eller ej.
Metode 2: Regnskabsmæssig opgørelse
Man kan ligeledes vurdere en udlejers skattepligtige lejeindtægt gennem regnskabsmæssig opgørelse. Dette princip anvendes hvis de førnævnte udlejere vælger ikke at få foretaget en skematisk opgørelse. Den regnskabsmæssige opgørelse medfører, at hele udlejers bruttolejeindtægten skal indtægtsføres. De øvrige udgifter der er forbundet med udlejningen, herunder afskrivninger på inventaret, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten.
De udgifter, der kan trækkes fra i den regnskabsmæssige opgørelse, er herefter de forholdsmæssige udgifter til eksempelvis el, gas, vand, varme, internet og telefon. Ved fremleje af lejebolig eller andelsbolig, kan den forholdsmæssige andel af fremlejers husleje for det udlejede, blive fratrukket. Dette omfatter den del af lejeindtægten, der reelt set svarer til det udlejede - også set i forhold til længden af udlejningsperioden. Hvis det udlejede lejemål er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter der måtte opstå i løbet af lejemålet fratrækkes. Derudover kan afskrivninger på inventaret fratrækkes.
Skal LEJKA hæve dit bundfradrag?
Dit bundfradrag kan stige fra 12.700 til 32.300 når du er bruger af LEJKA. Skattestyrelsens 2022-sats for bundfradrag bestemmer nemlig at bundfradraget stiger med hele 19.600 kroner, når man lader en tredjepart indberette sine huslejeindtægter. Derved kan man hæve sin skattefrie indtjening med 19.600 kroner. Udlejere er derfor bedre stillet med LEJKA som tredjepart.
LEJKA er, sammen med eksempelvis Airbnb, en af de eneste virksomheder i Danmark der må indberette huslejeindtægter. Vores tætte samarbejde med Skattestyrelsen gør, at vi kan garanterer en 100% sikker håndtering af dine huslejeindtægter.
Klik herunder, hvis du er klar til at hæve dit bundfradrag!
Betingelser for at få bundfradraget?
Der er tre forudsætninger og betingelser for, at LEJKA kan indberette på dine vegne. Du skal give samtykke og lejen skal betales igennem platformen og du skal have et aktivt abonnement. Når du er logget ind som udlejer, skal du gå ind på 'Min Profil'. Nederst på denne side vil du have mulighed for at trykke på et link, som du skal bruge til at registrere dig hos Skattestyrelsen. Ved denne registrering får du et unikt ID, som skal oplyses til LEJKA. Herudover skal lejen gå igennem LEJKA hver måned. Så kan vi hjælpe dig med at opnå det høje bundfradrag. Derfor skal du trykke på linket og registrere dig hos Skattestyrelsen - og dermed give samtykke - for at kunne få bundfradraget. Samtidigt skal huslejen også hver måned gå igennem vores platform. Udover disse formelle betingelser, så skal du som bruger naturligvis selv undersøge om du materielt er berettiget til at modtage bundfradraget. Samtidigt er det en betingelse, at LEJKA som minimum beskytter 25.000 kr. i det pågældende lejeforhold (som jo bliver tilbagebetalt) for, at der kan ske indberetning eller alternativt, at du som Bruger betaler de 89 kr. om måneden i abonnement. Hvis du er i tvivl, så skriv ind på info@lejka.dk. Har du glemt at give samtykke via det personlige og unikke link på din profil - som sender dig videre til Skattestyrelsens hjemmeside med henblik på registrering - kan du kontakte LEJKA på info@lejka.dk. LEJKA kan i visse tilfælde manuelt forsøge at efterindberette, mod et til LEJKA betalt gebyr, på 949 kr. pr. lejemål. Såfremt bundfradraget skal deles op mellem to udlejere skal der ske en manuel indberetning for det pågældende år. Du skal kontakte LEJKA på info@lejka.dk for at sætte gang i processen. LEJKA vil derefter forsøge at indberette med en opdeling mellem de to personer. Denne manuelle indberetning er underlagt et gebyr på 949 kr. pr. lejemål, som opkræves ved opstart af processen. Ved andre manuelle behandlinger og indberetninger i relation til bundfradraget kan Lejka forsøge at hjælpe med det, og det er igen underlagt et gebyr 949 kr. pr. lejemål.
Husk at få dette på plads med det samme, når du opretter lejeforholdet på platformen og i hvert fald inden januar måned i det næste kalenderår. Det er fordi LEJKA foretager automatiske indberetninger på de lejeforhold, hvor der er givet samtykke. Så hvis du eksempelvis opretter en bruger og lejen betales fra 1. maj 2021, så skal du sørge for at have samtykket klar den 1. januar 2022.
Vil du vide mere?
Er du i tvivl omkring reglerne, og om du er berettiget til det høje bundfradrag, er du meget velkommen til at kontakte os. LEJKAs juridiske rådgivere sidder klar til at besvare alle dine spørgsmål og undersøge dine muligheder for det høje bundfradrag.
Klik på telefonen, og bliv viderestillet til vores juridiske eksperter!
